Réaliser la mise en copropriété d'un immeuble de rapport

Propriétaire d'un immeuble de rapport ou d'une maison divisée composée de plusieurs logements et vous souhaitez vendre ces appartements séparément, vous vous demandez quelles sont vos options légales. La mise en copropriété est une solution juridique intéressante mais complexe et onéreuse à mettre en place. Nous allons aborder point par point le montage d'une telle structure juridique, qui peut, selon les cas s'avérer être une opération très lucrative.

Sommaire

  1. Qu'est ce qu'une mise en copropriété ?
  2. Quelles alternatives à la mise en copropriété ?
  3. Quand est-il impossible de créer une copropriété ?
  4. Quelles sont les démarches pour créer une copropriété ?

Qu'est ce qu'une mise en copropriété ?

La création d'une copropriété est un processus légal permettant la division d'un immeuble en plusieurs lots, permettant ainsi la cohabitation de plusieurs propriétaires sur une même unité foncière. Ce système est mis en place lorsque le propriétaire d'un immeuble ou d'une maison divisée en appartements souhaite vendre séparément chaque lot, par exemple.

Parfois la division cadastrale est trop coûteuse pour pouvoir la même chose ou tout simplement elle est impossible à réaliser, par exemple lorsque le bâtiment possède des étages.

Quelles alternatives à la mise en copropriété ?

Nous en parlerons dans un prochain tutoriel, mais il existe une alternative à la copropriété : la division cadastrale. Cependant comme abordé juste au-dessus, il n'est pas toujours possible de découper au niveau cadastrale une parcelle. Lorsqu'un immeuble de plusieurs étages est bâti par exemple, le découpage est impossible.

La division cadastrale reste néanmoins une alternative possible dans le cas de plusieurs maisons individuelles sur une même parcelle, ou tout simplement pour découper une parcelle non-bâtie, cela se fait régulièrement.

Quand est-il impossible de créer une copropriété ?

Vous êtes dans le cas de figure où vous envisagez la découpe en lots de votre maison ou immeuble de rapport, étudiez d'abord la faisabilité du projet en vérifiant que votre bien ne fait pas parti des exceptions légales en matière de copropriété ou d'urbanisme. Le code de l'urbanisme est un véritable mille-feuilles de lois, voici les points importants :

  • Votre bâtiment est déclaré inhabitable par les autorités compétentes
  • Immeuble bâti avant 1997 et ne disposant pas d'un diagnostic amiante vierge
  • Immeuble bâti avant 1949 et ne disposant pas d'un diagnostic plomb vierge
  • Les lots crées sont d'une surface inférieure à 14m²
  • Les lots crées sont d'un volume inférieur à 33m³
  • Les lots n'ont pas accès à l'eau, à l'assainissement ou à l'électricité
  • La future copropriété n'aura pas de parties communes
  • Vous êtes le seul propriétaire de l'ensemble des lots

Quelles sont les démarches pour créer une copropriété ?

Une fois que vous avez éliminé tout ce qui peut bloquer le processus, vous pouvez commencer les démarches pour la création. Je ne vous cache pas que c'est long, stressant et que ça peut s'avérer couteux selon les cas. Mais voyons le bon coté des choses, au moins c'est possible et l'opération peut être rentable. Alors, comment doit-on s'y prendre :

Étape 1 : Établir l'état descriptif de division et les plans de la future copropriété

Tout commence par la prise de contact avec un géomètre expert qui viendra dans un premier temps sur la propriété afin de déterminer ce qui est possible de faire, ou pas. Si la faisabilité d'une mise en copropriété est avérée, le géomètre réalisera plusieurs tâches :

  • Prise de mesures des différents appartements et établissement des certificats loi Carrez obligatoires
  • Établissement des plans des différents lots
  • Établissement du plan de masse de la parcelle cadastrale
  • Caractérisation des parties communes et privatives : eau, réseaux d'évacuation, caves, terrasses, ...
  • Rédaction de l'état descriptif de division (EDD) qui permettra de définir le règlement de copropriété
  • Réalisation du diagnostic technique global (DTG), obligatoire depuis quelques années pour toutes nouvelles copropriétés

Étape 2 : Réalisation des différents diagnostics pour chaque lot

  • Diagnostic énergie (DPE) par logement : obligatoire si + de 10 ans
  • État des risques naturels et pollution pour la propriété : obligatoire si + de 6 mois
  • Diagnostic électrique si les logements ont + de 3 ans
  • Consuel électrique si les logements ont récemment été raccordés à l'électricité
  • Diagnostic gaz si les logements ont + de 3 ans
  • Certificat de conformité gaz si les logements ont récemment été raccordés au gaz
  • Diagnostic termites si + de 6 mois et si logement situé dans une zone identifiée

Étape 3 : Constitution du dossier chez un notaire

Une fois l'ensemble des tâches précédentes réalisées, vous êtes en bonne voie pour pouvoir enfin monter officiellement la copropriété. Dès le premier acheteur trouvé, et pas avant, vous pourrez alors constituer le dossier chez votre notaire. Ce dernier vous demandera d'autres documents en plus de ceux du géomètre et du diagnostiqueur :

  • Votre acte de propriété
  • Les éventuels documents d'urbanisme : déclarations préalables, permis, certificats de non-opposition, ...
  • Votre document d'identité
  • Vos informations fiscales pour l'éventuelle plus-value
  • Les documents relatifs à l'acheteur : identité, financement, ...

Une fois le dossier complet, c'est le notaire qui officialisera la création de la copropriété, à partir du moment où l'acte de vente définitif du premier lot sera signé. Il est fréquent que le propriétaire, pour limiter les frais, se déclare syndic bénévole, le temps de gérer la vente de tous les lots crées.

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